Решение Арбитражного суда Архангельской области от 13.12.2000 года по делу N А05-7996/00-329/6 "ПО ИСКУ АКБ "МИБ" в ЛИЦЕ ФИЛИАЛА "СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО РЕГИОНАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ" К ОАО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР "ПРЕМЬЕР" О ПЕРЕВОДЕ ПРАВ и ОБЯЗАННОСТЕЙ АРЕНДАТОРА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ и О ВЗЫСКАНИИ УБЫТКОВ" (вместе с ПОСТАНОВЛЕНИЯМИ апелляционной и кассационной инстанций)

Архив



АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ



РЕШЕНИЕ

от 13 декабря 2000 г. по делу N А05-7996/00-329/6

(извлечение)



<ПО ИСКУ АКБ "МИБ" в ЛИЦЕ ФИЛИАЛА

"СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО РЕГИОНАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ"

К ОАО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР "ПРЕМЬЕР" О ПЕРЕВОДЕ ПРАВ И

ОБЯЗАННОСТЕЙ АРЕНДАТОРА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ И

О ВЗЫСКАНИИ УБЫТКОВ>



Заявлено требование о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 05.05.2000 г., взыскании 2000 рублей убытков, причиненных незаключением договора в связи с преимущественным правом.

Истец заявил ходатайство о выделении в отдельное производство спора о взыскании 2000 руб. убытков, которое арбитражным судом удовлетворяется.

При рассмотрении спора суд установил:

Между истцом и ответчиком заключался договор на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Архангельск, пр. Троицкий, 52, от 01.02.99 г., срок действия которого истек 06.04.2000 г.

Согласно имеющейся в материалах дела переписке ответчик сообщил о расторжении договора аренды от 01.02.99 г. в связи с перепланировкой торгового зала первого этажа ТЦ "Премьер".

Материалами дела выполнение работ по ремонту (перепланировке) спорного помещения подтверждается. Согласно акту о приемке выполненных работ подрядные работы выполнены в апреле 2000 года.

Согласно части первой статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, если иное не предусмотрено законом или договором, по истечении срока договора имеет при равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок.

В соответствии с частью 3 названной статьи, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещению убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.

Как следует из материалов дела, истец обратился к ответчику (письмо от 09.02.2000 г.-о заключении договора на новый срок.

В связи с этой перепиской истцу со ссылкой на сложившиеся деловые отношения в течение нескольких лет ответчик срок договора на аренду спорного нежилого помещения продлил только до 06.04.2000 г.

Судом установлено, что ответчик в нарушение статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключил договор от 05.05.2000 г. с другим субарендатором - ЗАО "Архангельский железнодорожный коммерческий банк".

Ссылка ответчика и третьего лица на ничтожность договоров субаренды от 01.02.99 г. и от 05.05.2000 г. в связи с заключением их без согласия собственника (арендодателя) необоснованна, так как названные сделки являются оспоримыми в силу статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств признания этих договоров недействительными стороны не представили.

Исковые требования о переводе прав и обязанностей по договору аренды от 05.05.2000 г. обоснованны и удовлетворяются.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 95, 124 - 128, 134 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации,



решил:



Перевести на АКБ "Московский индустриальный банк" права и обязанности по договору аренды от 05.05.2000 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Архангельск, пр. Троицкий, 52, заключенному ОАО "Торговый центр "Премьер" и ЗАО "Железнодорожный коммерческий банк".

Взыскать с ОАО "Торговый центр "Премьер" в пользу АКБ "Московский индустриальный банк" 834 руб. 90 коп. расходов по госпошлине.



Председательствующий

Г.Г.ХАРИЧЕВА











АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ



ПОСТАНОВЛЕНИЕ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ

от 13 февраля 2001 г. по делу N А05-7996/00-329/6

(извлечение)



Ответчик - ЗАО "Железнодорожный коммерческий банк" и третье лицо - ОАО "Премьер" обратились с апелляционными жалобами на решение суда первой инстанции от 13.12.2000 г., которым на АКБ "Московский индустриальный банк" переведены права и обязанности по договору аренды от 05.05.2000 г. нежилого помещения, расположенного по пр. Троицкий, 52 в г. Архангельске, заключенному между ОАО "Премьер" и ЗАО "Железнодорожный коммерческий банк". Требование о взыскании 2000 руб. убытков выделено судом в отдельное производство с присвоением делу номера А05-7996/00-470/6 определением от 13.12.2000 г., которое в апелляционный суд не обжаловано.

Ответчики не согласны с решением суда первой инстанции, полагая, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Истец решение суда не оспорил.

Решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы ответчиков - без удовлетворения - по следующим основаниям:

Установлено, что между ОАО "Премьер" и АКБ "Московский индустриальный банк" 01.02.99 г. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного на первом этаже торгового центра "Премьер" площадью 6 кв. м для оказания услуг населению по осуществлению обменных операций с иностранной валютой. Срок договора установлен до 31.12.99 г. Государственная регистрация договора аренды сторонами не производилась.

По своему правовому значению указанный договор является договором субаренды, так как сдаваемое в аренду помещение находится в здании, которое ОАО "Премьер" в течение длительного времени арендует у ООО ПКП "Титан". Указанное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела договорами аренды между ООО ПКП "Титан" и ОАО "Премьер" от 30.12.98 г. и от 03.02.99 года, свидетельством о государственной регистрации права аренды на срок 5 лет с момента государственной регистрации от 15.03.99 г. N 29-01/01-7/1999-044.

В соответствии со статьей 615 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Ответчик полагает, что, поскольку договор субаренды не прошел государственной регистрации, то он не может быть признан заключенным со всеми вытекающими из этого последствиями. Апелляционный суд полагает доводы ответчика о регистрации договора аренды не соответствующими действующему законодательству, обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее года (то есть год и более).

Гражданский кодекс Российской Федерации допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, прямо не указанных в названном Кодексе как объекты недвижимости. в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие заключение договоров аренды зданий и сооружений, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с заключением договоров аренды нежилых помещений, если последние рассматривать в качестве части здания.

Нежилое помещение является частью здания, представляющей собой находящееся внутри или примыкающее к зданию сооружение, перемещение которого повлечет ущерб его назначению вплоть до ликвидации или образования нового помещения. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок 1 год и более, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При сравнительном анализе текста договора аренды от 01.02.99 года в целом суд установил, что срок договора составляет менее года, а именно: с момента подписания договора 01.02.99 г. (пункт 7.1 договора) и до 31.12.99 г. Указание на срок договора аренды с 01.01.99 г. в пункте 5.1 договора не имеет правового значения, так как факт подписания договора 01.02.99 г. подтверждается обеими сторонами по договору. Договор с определенностью не содержит условий о том, что его действие распространяется на отношения, предшествующие подписанию договора.

Таким образом, договор аренды (субаренды) не подлежит государственной регистрации, так как заключен на срок менее 1 года. Фактическое продление договора на неопределенный срок не означает его заключения на срок более одного года.

При таких обстоятельствах договор нельзя признать незаключенным со всеми вытекающими из этого обстоятельства последствиями.

По истечении срока действия договора истец продолжал пользоваться арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, таким образом, в соответствии со статьей 621 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным с 01.01.2000 г. на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмом N 396 от 27.12.99 г., поступившим согласно данным входящего штампа истцу 06.01.2000 г. (уже после возобновления договора), арендодатель - ответчик сообщил истцу о том, что договор от 01.02.99 г. будет расторгнут в связи с перепланировкой торгового зала первого этажа по окончании срока его действия.

Письмом от 10.01.2000 г. N 11/2 истец сообщил арендатору о том, что договор возобновлен на неопределенный срок и может быть расторгнут только при условии предупреждения об этом арендатора за три месяца.

Письмом N 11 от 11.01.2000 г. ОАО "Премьер" сообщил истцу о том, что договор аренды с ним будет прекращен с 06.04.2000 г.

До истечения срока действия возобновленного сторонами договора истец письмом N 11/25 от 09.02.2000 г. просил арендодателя о заключении договора аренды на новый срок после истечения срока действия договора 06.04.2000 г., ссылаясь на преимущественное право на заключение договора в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако ОАО "Премьер" не дал согласия на заключение арендного договора на новый срок, и договор субаренды с 07.04.2000 г. был расторгнут.

05.05.2000 г. ОАО "Премьер" заключил договор аренды помещения пункта продажи валюты на первом этаже торгового центра "Премьер" площадью 6 кв. м с другим лицом - ЗАО "Архангельский железнодорожный коммерческий банк".

Истец, ссылаясь на нормы абзаца 3 части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, потребовал в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. Судом первой инстанции требования истца признаны законными, обоснованными и удовлетворены полностью.

Апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции соответствует действующему законодательству.

Доводы ответчика и третьего лица, изложенные в апелляционных жалобах, о том, что договор аренды между истцом и ответчиком ничтожен в связи с отсутствием согласия собственника здания - ООО ПКП "Титан" - на сдачу помещения истцу в субаренду, не принимаются судом по следующим основаниям:

В материалах дела (лист дела 46) имеется письмо ОАО "Премьер" в адрес ООО ПКП "Титан" N 1569 от 30.12.98 г. с просьбой дать разрешение на сдачу в субаренду предпринимателям и организациям, на письме имеется виза и.о. генерального директора ООО ПКП "Титан" Козлова С.П. "Согласовано". Какие конкретно торговые площади предполагается сдавать в субаренду, ОАО "Премьер" не указал.

Доводы ответчика о том, что в перечне предприятий и предпринимателей, указанных в данном письме, нет АКБ "Московский индустриальный банк", не имеют правового значения, так как при даче согласия на сдачу помещений в субаренду личность субарендатора не имеет правового значения, так как законом не предусмотрена необходимость персонификации согласия собственника, речь в части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации идет о принципиальном согласии на субаренду. Таким образом, суд полагает доказанным факт дачи собственником согласия ответчику на субаренду. Кроме того, ответственность перед арендодателем за действия субарендатора в соответствии с настоящей статьей несет арендатор.

Доводы третьего лица о том, что истец не доказал факт, что добросовестно исполнял обязанности по договору аренды, не принимаются судом. Третье лицо не было стороной по сделке и поэтому суд полагает, что указанный довод высказан ненадлежащим лицом. Ответчик - арендодатель по договору субаренды - таких доводов не высказывал. Апелляционный суд полагает, что при отсутствии доводов стороны по договору - арендодателя - о недобросовестности субарендатора истец не должен доказывать факт надлежащего исполнения своих обязанностей, так как в соответствии с частью 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Расходы по госпошлине относятся на подателей апелляционных жалоб в связи с оставлением решения суда первой инстанции в силе. С ОАО "Премьер" подлежит довзысканию в доход федерального бюджета недоплаченная им по апелляционной жалобе госпошлина.

Суд, руководствуясь п. 1 ст. 157 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



постановил:



Решение арбитражного суда от 13.12.2000 г. по делу N А05-7996/00-329/6 оставить без изменения, а апелляционные жалобы ОАО "Премьер и ЗАО "Железнодорожный коммерческий банк" - без удовлетворения.

Взыскать с ОАО "Премьер" в доход федерального бюджета 82 руб. 55 коп. госпошлины по апелляционной жалобе.



Председательствующий

Н.А.ВОЛКОВ



Судьи

Е.И.БЕКАРОВА

А.Х.ШАШКОВ











ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 апреля 2001 г. по делу N А05-7996/00-329/6

(извлечение)



Акционерный коммерческий банк "Московский индустриальный банк" (далее - АКБ "Московский индустриальный банк") обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Премьер" (далее - ОАО "Премьер"-о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 05.05.2000 г. и о взыскании 2000 рублей убытков, причиненных вследствие незаключения с ним договора аренды.

В обоснование своих требований истец, считая себя добросовестным арендатором, сослался на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую за арендатором право требования перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с другим лицом договору аренды и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено закрытое акционерное общество "Архангельский железнодорожный коммерческий банк" (далее - ЗАО "Архангельский железнодорожный коммерческий банк").

Определением от 13.12.2000 г. требование о взыскании 2000 рублей убытков выделено в отдельное производство.

Решением от 13.12.2000 г. права и обязанности арендатора по заключенному между ОАО "Премьер" и ЗАО "Архангельский железнодорожный коммерческий банк" договору от 05.05.2000 г. аренды нежилого помещения, расположенного в доме N 52 по Троицкому проспекту в городе Архангельске, переведены на АКБ "Московский индустриальный банк".

Постановлением апелляционной инстанции от 13.02.2001 г. решение оставлено без изменения.

В кассационных жалобах ее податели названные судебные акты просят отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ОАО "Премьер" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе; представитель АКБ "Московский индустриальный банк" указал, что считает обжалуемые судебные акты правомерными. ЗАО "Архангельский железнодорожный коммерческий банк" о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещено надлежащим образом, однако своего представителя в судебное заседание не направило, в связи с чем жалобы рассмотрены в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как видно из материалов дела, ОАО "Премьер" и АКБ "Московский индустриальный банк" заключили договор от 01.02.99 г. аренды, по своему правовому значению являющийся договором субаренды, нежилого помещения площадью 6 кв. м, расположенного на первом этаже торгового центра "Премьер", сроком действия по 31.12.99 г. с целью оказания услуг населению по осуществлению обменных операций с иностранной валютой. Здание торгового центра, в том числе и данное помещение, ОАО "Премьер" арендует у общества с ограниченной ответственностью ПКП "Титан" (далее - ООО ПКП "Титан"); свидетельство о государственной регистрации права аренды на пять лет от 15.03.99 г. N 29-01/01-7/1999-044; договоры аренды от 30.12.98 г. и от 03.02.99 г.

Из материалов дела также усматривается, что договор субаренды от 01.02.99 г. как заключенный в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок (поскольку арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом по истечении срока действия договора) был прекращен с 06.04.2000 г. (письмо ОАО "Премьер" от 11.01.2000 г.).

ОАО "Премьер" (арендодатель), отказав АКБ "Московский индустриальный банк" в заключении с ним договора субаренды на новый срок, заключил договор аренды от 05.05.2000 г. (по своему правовому значению являющийся договором субаренды) упомянутого помещения площадью 6 кв. м на первом этаже торгового центра с другим лицом - ЗАО "Архангельский железнодорожный коммерческий банк".

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель отказал арендатору в заключении с ним договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание правильность сделанного в соответствии с материалами дела вывода суда о том, что договор аренды (субаренды) от 01.02.99 г. заключен на срок менее года и потому не требует в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации, а также отсутствие в материалах дела сведений о недобросовестности истца как субарендатора по договору субаренды от 01.02.99 г., вывод суда о переводе на АКБ "Московский индустриальный банк" прав и обязанностей по договору аренды (субаренды) от 05.05.2000 г., заключенному между ОАО "Премьер" и ЗАО "Архангельский железнодорожный коммерческий банк", кассационная инстанция считает правильным.

Ссылку подателей жалоб на ничтожность договора субаренды от 01.02.99 г. между ОАО "Премьер" и АКБ "Московский индустриальный банк" ввиду отсутствия, по их мнению, согласия арендодателя - ООО ПКП "Титан" на сдачу спорного помещения в субаренду истцу кассационная инстанция считает несостоятельной, поскольку из материалов дела вытекает иное.

Так, из материалов дела видно, что ОАО "Премьер" направляло в адрес ООО ПКП "Титан" письмо с просьбой дать разрешение на сдачу в субаренду предпринимателям и организациям торговых площадей. На данном письме имеется виза руководителя ООО ПКП "Титан", в соответствии с которой сдача в субаренду торговых площадей согласована с арендодателем. Сведения о том, какие конкретно торговые площади предполагается сдать в субаренду, в письме отсутствуют.

При таких обстоятельствах отсутствие в перечне предприятий и предпринимателей, указанных в письме, АКБ "Московский индустриальный банк" не является доказательством отсутствия согласия арендодателя на сдачу истцу помещения в субаренду, поскольку для действительности согласия арендодателя на субаренду не имеет правого значения персонификация субарендатора. Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя. Необходимость получения согласия на заключение договора субаренды с конкретным лицом непосредственно из закона не вытекает. Кроме того, факт размещения на территории торгового центра пункта для оказания услуг населению по осуществлению обменных операций с иностранной валютой не является, по мнению кассационной инстанции, доказательством использования субарендатором арендуемого помещения не в соответствии с его назначением.

Ссылку ОАО "Премьер" на нарушение судом, принявшим обжалуемые судебные акты, не привлекая к участию в деле арендодателя - ООО ПКП "Титан", норм процессуального права кассационная инстанция считает несостоятельной, поскольку при вынесении названных судебных актов суд не принимал решения о правах и обязанностях ООО ПКП "Титан".

Необоснованным считает кассационная инстанция и утверждение ОАО "Премьер" о незаключенности договора субаренды от 01.02.99 г. со ссылкой на отсутствие в нем условия об объекте аренды, поскольку данные, содержащиеся в тексте договора, позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и не находит оснований для отмены обжалуемых актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа



постановил:



Решение от 13.12.2000 г. и постановление апелляционной инстанции от 13.02.2001 г. Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-7996/00-329/6 оставить без изменения, а кассационные жалобы открытого акционерного общества "Премьер" и закрытого акционерного общества "Архангельский железнодорожный коммерческий банк" - без удовлетворения.



Председательствующий

Е.О.МАТЛИНА



Судьи

И.Л.ГРАЧЕВА

Т.В.ШПАЧЕВА










Региональное законодательство Архангельской области Следующий региональный документ,  правовая интернет библиотека Arkhangelsk region





Право России

Новости

Партнеры

Рейтинг@Mail.ru